Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

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En France, le droit de préemption urbain (DPU) est l’un des droits de préemption prévus par le droit public. Il est attribué aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme, d’un plan d’occupation des sols ou d’une carte communale.

Ce droit permet à la commune d’acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Lorsqu’un propriétaire vend un terrain ou une maison à un acheteur, avant que la vente ne soit conclue, la commune doit s’exprimer sur sa volonté d’user de son droit de préemption. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l’acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal.

Le droit de préemption est donc un droit de préférence accordé à la mairie.

Lorsqu’un bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, la mairie doit recevoir la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) de la part du notaire en charge de la vente. A compter de la réception de ce document, elle bénéficie alors de deux mois pour préempter le bien ou renoncer. Le silence de la mairie durant ce délai de deux mois vaut renonciation à son droit de préemption et la vente peut donc avoir lieu avec un autre acquéreur.

Par contre, si la mairie décide de préempter le bien, elle est alors prioritaire et la vente ne pourra pas être conclue avec un autre acquéreur, même si un compromis de vente a déjà été signé.

Il faut savoir que la commune peut à compter de la réception de la DIA préempter au prix indiqué ou faire une offre à un prix inférieur :

  • Si la mairie souhaite préempter au prix fixé par le vendeur sans le négocier, la vente aura lieu dans les 3 mois qui suivent l’acceptation de la préemption, dans les conditions indiquées dans la DIA.
  • En revanche, si la mairie souhaite négocier le prix de vente, elle doit alors faire une offre à un montant inférieur au vendeur dans les 2 mois suivant la réception de la DIA. Elle doit proposer ce prix par courrier recommandé avec accusé de réception.

Lorsque le vendeur reçoit la proposition de la mairie à un prix inférieur, il peut accepter ce prix, maintenir son offre ou encore renoncer à la vente.

En cas de désaccord sur le prix, c’est le juge de l’expropriation qui statuera. Pour fixer le nouveau prix, le juge se fondera sur des transactions amiables, portant sur des biens équivalents dans le même secteur géographique.

Tant que le nouveau prix n’est pas déterminé, le vendeur a le droit de renoncer à vendre. Une fois le prix de vente fixé par le juge, la mairie et le vendeur disposent de deux mois pour renoncer ou accepter le prix nouvellement fixé. En cas de silence des deux parties, au terme de ce délai, la loi considère que le nouveau prix est accepté par les deux parties. Le transfert de propriété s’effectuera donc au profit de la commune.

Si c’est la commune qui renonce, le propriétaire peut vendre son bien, au prix judiciairement fixé et indexé sur l’indice Insee du coût de la construction, pendant cinq ans.

Attention !

Si un logement se situe dans une zone de préemption urbain et que la mairie ne reçoit pas la DIA, la vente peut être annulée et le vendeur peut être contraint de renoncer à la vente pendant 5 ans.

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