Le locataire peut-il cesser de régler son loyer ?
Non, les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne concernent que les dispositions des baux commerciaux et professionnels. [1]
Pendant la période de l’état d’urgence sanitaire, les locataires d’habitation sont tenus de payer leurs loyers et leurs charges.
En cas de difficulté du locataire, il est nécessaire de se rapprocher de son bailleur pour trouver une solution amiable.
La suspension des clauses résolutoires.
L’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que :
« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.
Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. »
En application de ce texte, les clauses résolutoires et des clauses pénales des baux d’habitation ne produisent pas d’effet entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.
En pratique, cela signifie qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 15 mars ne produira pas ses effets au 16 avril (délai de 2 mois) mais le 24 juillet 2020, si d’ici cette date, le locataire n’a pas réglé sa dette locative.
Que faire en cas de loyers impayés pendant la période de confinement ?
Les bailleurs qui souhaiteraient engager une procédure pour impayés de loyer vont être fortement impactés en cette période de confinement.
Même s’il est encore possible de faire délivrer, par huissier, un commandement de payer faisant courir le délai de deux mois pour assigner, les effets des commandements de payer seront prolongés jusqu’au 24 juillet 2020, comme indiqué ci-dessus.
Par ailleurs, compte tenu de la fermeture des Tribunaux et de l’impossibilité de prendre date pour les contentieux locatifs, qui ne sont pas considérés comme des contentieux « essentiels », il est aujourd’hui impossible de prendre une date d’audience.
Il est fortement recommandé de prendre contact avec son locataire qui serait en difficulté pour privilégier la recherche d’un accord amiable pour échelonner la dette de loyer et éviter une procédure habituellement longue, qui sera encore rallongée avec les mesures adoptées de suspension des délais et l’encombrement des Tribunaux à leur réouverture.
A défaut d’accord, malgré la paralysie des Tribunaux, les avocats continuent à préparer les dossiers pour qu’ils soient prêts dès la reprise d’activité des Tribunaux.
La prolongation de la trêve hivernale.
Les procédures d’expulsion sont fortement impactées aujourd’hui.
La durée de la trêve hivernale a été prolongée jusqu’au au 24 juillet 2020.
Il en résulte qu’aucune mesure d’expulsion ne peut avoir lieu avant cette date, et même si le bailleur dispose d’une décision de justice.
Les procédures actuellement en cours devant les Tribunaux sont gelées.
Mon bail arrive à échéance pendant la période de confinement, dois-je quitter les lieux ?
Oui. En principe, le locataire doit quitter les lieux loués si le bail arrive à échéance pendant la période de confinement.
Cependant ce principe doit être tempéré dans le contexte du confinement. Il est en effet probable que le locataire soit dans l’impossibilité d’organiser son départ (déménagement, nouvel appartement non disponible…etc) et la remise des clefs.
Dans ce cas le locataire sera tenu de payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer pendant la période d’occupation après la fin du bail. Le bailleur devrait permettre au locataire de se maintenir dans les lieux, tout ceci doit faire l’objet d’un accord entre les deux parties.
Peut-on délivrer un congé pendant la période de confinement ?
En période de confinement, bailleurs et locataires peuvent toujours donner congé du bien mis en location. Le congé doit respecter les conditions de validité et de délai de la loi de 1989.
Plusieurs situations sont à distinguer :
1/ Si le congé devait être délivré avant le 12 mars 2020, il n’y a aucune prolongation des délais. Si le congé du bailleur n’a pas été envoyé, le bail d’habitation se renouvellera automatiquement à son échéance.
2/ Si le congé doit être délivré entre le 12 mars et le 24 juin 2020, le délai de délivrance du congé est prolongé jusqu’au 24 août 2020. Cette prolongation du délai de délivrance n’a aucune conséquence sur la date de fin de bail.
Par exemple, vous êtes bailleur et le bail arrive à échéance le 20 décembre 2020, le congé doit être délivré en principe avant le 20 juin 2020. Vous bénéficiez de la prolongation des délais, et êtes autorisé à délivrer le congé jusqu’au 24 août 2020.
Le congé sera réputé avoir été fait à temps et le bail prendra fin à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la réception du congé par le locataire. Ainsi, le locataire devra bénéficier d’un prévis de 6 mois quelque soit la date de de délivrance du congé.
La Direction des affaires civiles du Ministère de la justice a précisé que « La période qui s’étendra entre le terme contractuel du contrat [fin de bail initial] et la reprise effective du logement [par le bailleur] pourra être considérée comme une prorogation temporaire du contrat. » [2]
Le locataire sera tenu de régler ses loyers et provision pour charges pendant cette « prorogation temporaire du contrat ».
3/ Si le congé doit être délivré à partir du 25 juin 2020, à ce jour, rien ne change. Le bailleur devra délivrer le congé 6 mois avant la fin du bail.